ESG und CSRD – der Rahmen für eine nachhaltige Geschäftspolitik

Geförderter Wohnungsbau – Investitionschance und gesellschaftlicher Nutzen

Der soziale Wohnungsbau war die Antwort auf die Krisen und die Wohnungsnot nach den beiden Weltkriegen. Insbesondere nach dem 2. Weltkrieg wurden große Teile des Bundeshaushalts für den Wiederaufbau der kriegszerstörten Städte aufgewendet. Im Zentrum standen die Bemühungen, zerstörten Wohnraum wieder aufzubauen und neue Wohnungen zu schaffen. Im Gegenzug zu den hohen öffentlichen Fördersummen mussten Mietpreisbindungen für mehrere Jahrzehnte akzeptiert und ggf. auch Belegungsrechte für die Kommunen eingeräumt werden. Auf diese Weise verzeichnete die Wohnraum- und Gebäudezählung noch 1987 einen Bestand von 3,9 Mio. Sozialwohnungen auf dem Gebiet der alten Bundesrepublik. Nachdem sich die Wohnungsmärkte phasenweise deutlich entspannten, zog sich der Bund Anfang der 2000er Jahre aus der Verantwortung für den geförderten Wohnungsbau zurück und übertrug die alleinigen Kompetenzen auf die Bundesländer. In der Folge schrumpften die Fördermittel des Bundes erheblich.

ESG und CSRD – der Rahmen für eine nachhaltige Geschäftspolitik

Entstanden ist in der Zwischenzeit ein mit breiter medialer Wirkung diskutierter Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Nach den vorliegenden Schätzungen existierten im Jahr 2023 nur noch 1,07 Mio. geförderte Wohnungen. Das Verbändebündnis „Soziales Wohnen“ hat ein Sozialwohnungsdefizit von über 900.000 Wohnungen ausgerechnet. Die Bundesregierung erkennt den Bedarf und die sozialpolitische Bedeutung des Themas bezahlbarer Wohnraum und stellt wachsende Budgets für den geförderten Wohnungsbau zur Verfügung. Waren es in den Jahren 2020 und 2021 jeweils eine Milliarde Euro, die den Ländern zweckgebunden zur Verfügung gestellt wurden, sind nach aktueller Finanzplanung im Zeitraum 2022 bis 2027 insgesamt 18,15 Milliarden Euro vorgesehen. Diese Summe wird zu mindestens 30 % durch die Länder kofinanziert.

Trotzdem wurden statt der politisch angestrebten jährlich 100.000 geförderten Wohnungen zwischen 2016 und 2022 durchschnittlich nur 24.780 Sozialwohnungen pro Jahr errichtet, im Jahr 2023 laut einer Umfrage des Handelsblatts knapp 33.000. Die Gründe für die unbefriedigenden Neubauzahlen sind ähnlich wie für den frei finanzierten Wohnungsbau: hohe Baukosten, eine überbordende Bürokratie bei Bauvorschriften und Antragsverfahren sowie das deutlich angestiegene Zinsniveau bei der Fremdkapitalbeschaffung. Da jedes Bundesland seine eigenen Förderbestimmungen verfolgt, müssen bundesweit tätige Wohnungsunternehmen wie die Wohnbau einen hohen Aufwand für die kontinuierliche Beobachtung der Landesförderprogramme aufwenden.

Das Ende der Niedrigzins-Phase 2022, die stark gestiegenen Baukosten und das hohe Preisniveau bei Grundstücken, insbesondere in den prosperierenden Ballungsräumen, machen Neuvertragsmieten im frei-finanzierten Wohnungsbau von 18 Euro je qm oder mehr nötig. Vor diesem Hintergrund werden Investitionen in das geförderte Segment der Wohnungswirtschaft wieder zunehmend attraktiv. Das gilt auch für die Wohnbau-Gruppe, die bereits einige Jahre im geförderten Wohnungsbau aktiv ist. Zum 31.12.2023 sind 9,1 % des Wohnbau-Bestands öffentlich gefördert worden. Von den aktuell im Bau befi ndlichen 732 Wohnungen werden bereits ca. 75 % mit öffentlicher Förderung errichtet.

Im Projekt Paulshöfe in Düsseldorf-Benrath (Fertigstellung zwischen Ende 2024 und Ende 2025) sind alle 163 Wohnungen für 25 Jahre miet- und belegungsgebunden. Beim Bauvorhaben Am Vogelsang in Bonn-Endenich, mit 246 Wohnungen, beträgt der Anteil geförderter Wohnungen 55 %. Im „Four Living“ in Nürnberg werden wir von 167 Wohnungen 95 mit einer einkommensorientierten Förderung realisieren, die Menschen mit mittlerem Einkommen ansprechen. Die Ende 2026 fertigzustellende Projektentwicklung in Köln-Ehrenfeld mit 29 Wohnungen wird wiederum vollständig öffentlich gefördert. Gleiches gilt für unsere Projektentwicklungen in Köln-Riehl mit 88 Wohnungen und in der Bonner Südstadt mit 39 Wohnungen – zwei Projekte, bei denen abweichend die Bindungsfrist 20 Jahre beträgt.

Die Vorteile für die Wohnbau-Gruppe sind vielschichtig. Sie berühren ökonomische, soziale und stadtentwicklungspolitische Aspekte. Zunächst einmal sind die Förderkonditionen mit einer Kombination aus Zinsvergünstigung, Baukostenzuschüssen und Tilgungsverzichten inkl. tilgungsfreien Jahren ökonomisch attraktiv. Die Fördersummen entlasten den Einsatz von Eigenkapital und reduzieren die Aufnahme von regulären Hypothekendarlehen zum volatilen Marktzins auf ein Minimum. Auch der stabile und über Jahrzehnte berechenbare Mieten-Cash-Flow mit einem äußerst geringen Leerstandsrisiko reduziert wohnungswirtschaftliche (Rest-)Risiken bis nahezu Null. Nach Ablauf der Mietpreisbindungsfristen bestehen aufgrund der sehr guten Lagen deutliche Mietanpassungspotenziale.

Stets tragen neugebaute Sozialwohnungen zur qualitativen Aufwertung unserer Standorte bei. Denn die Baustandards unterscheiden sich nicht von denen ihrer frei finanzierten Pendants. Neubaustandard bedeutet auch im geförderten Wohnungsbau energetisch fortschrittliche und klimaoptimierte Lösungen, mindestens auf KfW 55-Niveau und z. T. – wie in Nürnberg – mit DGNB-Zertifi zierung. Ein Plus für unseren Klimapfad.

Noch selten genutzt, aber sozialpolitisch wie auch ökonomisch sinnvoll ist der Belegungstausch. Dabei fördert das Land eine Neubauwohnung, das Belegungsrecht für die Kommunen aber wird in einer Bestandswohnung – zu entsprechend günstigeren Mieten – eingelöst. Belegungstausch wie zuletzt im Projekt Bonn-Castell führt zu Win-win-Effekten bei Kommunen und Wohnungsunternehmen gleichermaßen.

Geförderte Wohnungen sind ein langfristig äußerst werthaltiges Asset mit Aussicht auf nachhaltige Wertsteigerungen. Nach dem Auslaufen der Bindungs- und Nachwirkungsfrist erfolgt regelmäßig ein Statuswechsel zu „frei finanziert“. Dies gilt natürlich auch für geförderte Bestandswohnungen, die wir – als Teil von Wohnungspaketen – mit ankaufen. Sozialpolitisch reduziert jede neu gebaute Wohnung den Nachfrageüberhang, der sich vor allem an unseren demografi sch und wirtschaftlich wachstumsstarken Standorten zeigt. Mit unserem Engagement für das geförderte Marktsegment erweitern wir das Angebot bezahlbarer Wohnungen an unseren sehr nachfrageintensiven Standorten mit einem hohen Marktmietenniveau. Gleichzeitig erfüllen wir die in Bebauungsplänen, städtebaulichen Verträgen oder Baulandmodellen verlangten Quoten für geförderten Wohnungsbau. In der Folge wird dann auch ein Anteil frei finanzierter Wohnungen realisiert. Die oben beschriebenen Projekte zeigen eine große Varianz von Förderintensitäten, Einkommensschwellen und sonstigen Zugangsvoraussetzungen (Behinderte, Senioren …): vom 1. Förderweg bis zur einkommensorientierten Förderung bzw. bis zum preisgedämpften Wohnen für untere und mittlere Einkommensbezieher.

So erhalten diese Einkommensgruppen einen Zugang zu einer erschwinglichen Sozialwohnung in den besten Lagen von Düsseldorf, München oder Bonn, um nur einige Hochpreisstandorte zu nennen. Gerade die Gruppe der Alleinerziehenden, der Berufsstarter, der Krankenschwestern oder auch junge Familien haben es häufi g besonders schwer, an eine bezahlbare Wohnung zu kommen. Insofern kümmern wir uns gerade auch um einen Bevölkerungsteil, der zu den Leistungsträgern unserer Gesellschaft gehört und ansonsten sozialpolitisch nicht die Bedeutung erfährt, die er verdient hat.

Last but not least trägt unser Engagement im geförderten Wohnungsbau auch zu den sozialen Nachhaltigkeitskriterien bei, wie sie in unserem Nachhaltigkeitsreporting dargestellt werden müssen. Der Report beruht auf der CSRD-Richtlinie und befi ndet sich im Aufbau. Auch beim Nachweis der bei der Kreditvergabe immer wichtiger werdenden ESG-Kriterien stehen die geförderten Wohnungen der Wohnbau für das „S = Social“ in der ESG-Taxonomie.

Neuerwerbungen und Neubaugeschehen 2023

Seit der Konsolidierung der Wohnbaustandorte in den 2010er Jahren auf derzeit 34 Städte ist der Kurs der Wohnbau-Gruppe auf Wachstum ausgerichtet. Von 2018 bis 2023 wuchs der Bestand saldiert um 2.338 Wohnungen – ein Plus von 13 %. Dabei nutzte (und nutzt) die Wohnbau die gesamte Klaviatur der wohnungswirtschaftlichen Möglichkeiten.

im Rahmen von sogenannten Forward-Deals bereits im Planungsstadium angekaufte Neubau-Projektentwicklungen
eigene Neubauvorhaben durch z. B. Dachaufstockungen oder Nachverdichtungsmaßnahmen auf eigenem Grund und Boden
Umbaumaßnahmen z. B. durch Umwidmung von Gewerbeobjekten
Ankauf von Bestandsobjekten

Die Neubauvorhaben sind ökonomisch betrachtet in vielerlei Hinsicht für die Wohnbau essenziell. In der Langzeitanalyse tragen freifi nanzierte Wohnungen aufgrund ihrer höheren Erstvermietungsmieten zu einer deutlichen Wertsteigerung des Unternehmens bei. Sie erhöhen die Beleihungsspielräume und bieten hohen Wohnkomfort. Da der Neubau an wirtschaftlich starken und demografi sch wachsenden Standorten erfolgt, können Leerstandsrisiken und kalkulierte Mietausfallquoten signifi kant reduziert werden. Neubauten, ressourcenschonende Nachverdichtungen, Dachaufstockungen und Umbaumaßnahmen wie in Berlin-Treptow-Köpenick, Kiel-Holtenau, in München im Quartier Chiemgaustraße sowie in der Brandenburger Straße, in Hamburg-Altona und in Bonn-Castell verjüngen unseren Wohnungsbestand. Das reduziert Instandhaltungsaufwendungen, nicht zuletzt auch durch die fünfjährigen Gewährleistungsfristen. Neubauten besitzen aber naturgemäß auch eine deutlich bessere CO2-Bilanz als der Altbestand. Sie verbessern damit die Klimabilanz der Wohnbau-Gruppe, reduzieren CO2-Umlagen für Unternehmen und Mieter und verfügen insgesamt über ein niedriges Verbrauchsniveau. Hierzu werden wir ab dem Geschäftsjahr 2025 in einem eigenen Nachhaltigkeitsreporting nach CSRD-Standard berichten.

Kurzer Exkurs zum Thema Reduktion des CO2-Ausstoßes

Auch im Bestand führen wir regelmäßig Heizungsmodernisierungen durch. Bereits im Jahr 2022 haben wir zum Beispiel die erste unserer drei Wohnanlagen in Unterhaching auf Fernwärme aus Geothermie umgestellt – mit dem Ziel, den gesamten Standort auf diese nachhaltige und erneuerbare Wärmeenergiequelle umzustellen. Im Jahr 2023 wurde das Projekt fortgeführt und die zweite Wohnanlage am Standort von einem fossilen Energieträger auf diese regenerative Wärmeenergiequelle umgestellt. Damit wurde in dieser Wohnanlage der CO2-Ausstoß sehr stark reduziert. Insgesamt haben 216 Wohnungen von dieser Maßnahme im Jahr 2023 profi tiert. Mit der geplanten Umstellung der letzten Wohnanlage in der Grünauer Allee in den Jahren 2024/2025 wird die Umstellung abgeschlossen und der gesamte Standort nicht mehr mit fossilen Energieträgern beheizt.

Beispielhaft ist auch das Projekt Berlin, Plöner Straße. Hier wurde die vorhandene Erdöl-Zentralheizung gegen eine Kombination aus einer modernen Brennwertgaszentralheizung mit Solarkomponente zur Heizungsunterstützung sowie Warmwasseraufbereitung ausgetauscht. Mit dieser Modernisierungsmaßnahme wurde in den versorgten Wohnanlagen der CO2-Ausstoß deutlich reduziert. Insgesamt haben 78 Wohnungen von der Maßnahme profi tiert. Selbstverständlich werden in den Neubauprojekten alle gesetzlichen Vorgaben für die Ausstattung mit E-Ladestationen erfüllt.

Insgesamt unterliegen alle Heizanlagen in unserem Wohnungsportfolio einer kontinuierlichen Überprüfung der Optimierungsmöglichkeiten hinsichtlich des CO2-Ausstoßes. Wir verfahren nach dem Grundsatz „worst-fi rst“, d. h. die Anlagen mit den höchsten Ausstößen je qm Wohnfl äche werden in einem jährlich rollierenden Verfahren in den Investitionsplanungen berücksichtigt und in dem jeweiligen Wirtschaftsjahr mit der technisch und wirtschaftlich sinnvollsten Heizungstechnologie ertüchtigt.

Spezielle Wohnbedürfnisse von bestimmten Teilgruppen der Bevölkerung, z. B. für Senioren, Behinderte von Wohngruppen, Studierende etc. lassen sich am einfachsten im Neubau erfüllen, weil entsprechende Grundrisse und Ausstattungsmerkmale von vornherein berücksichtigt werden können. Insofern sorgen unsere Projektentwicklungen auch für eine qualitative Differenzierung des Gesamtportfolios.

Neubaumaßnahmen des Berichtsjahres 2023 sowie unsere Neubau- und Nachverdichtungsprojekte, die sich in der Bauphase oder in der Planung befinden.

Düsseldorf

Lörick

Berlin

Mariendorf

Bonn

Castell

Köln

Agnesviertel

Bonn

Endenich

Köln

Ehrenfeld

Bonn

Südstadt