Vorwort der Geschäftsleitung

Liebe Leserinnen und Leser,

Kontinuität. Mit diesem Begriff lässt sich die Entwicklung der Wohnbau-Gruppe im Berichtsjahr 2023 wohl am besten zusammenfassen. Wobei wir unter Kontinuität eine jahrzehntelange bodenständige wohnungswirtschaftliche Strategie verstehen. Die Eckpunkte dieser nachhaltigen Ausrichtung sind: Konzentration auf die wirtschaftlich starken und demografisch risikoarmen Standorte in Deutschland, kontinuierliche Modernisierung des Wohnungsbestandes, eigener Neubau und Nachverdichtungsmaßnahmen sowie eine strikte Kundenorientierung mit umfassenden Mieterservices. Auf diese Weise konnte die Wohnbau Krisen der vergangenen Jahre schadlos überstehen.

2023 wuchs der Bestand der Wohnbau-Gesellschaften – bei 107 Zugängen und 32 Abgängen – um 75 Wohneinheiten auf nunmehr 20.302 Wohnungen. Zusammen mit unseren 253 Gewerbeeinheiten verteilt sich unser Portfolio auf 34 Standorte. Erneut steuerten bestandsverjüngende Neubau- und Nachverdichtungsmaßnahmen in wohnraumknappen Großstädten zu unserem Wachstum bei – so im Jahr 2023 unsere 103 neuerrichteten Wohnungen in Berlin und Bonn.

Besonderes Augenmerk legen wir, wie auch in den Vorjahren, auf den geförderten Wohnungsbau – worauf später im Geschäftsbericht noch detailliert eingegangen wird. Zum 31.12.2023 gelten bereits rund 9 % des Wohnbau-Bestands als öffentlich gefördert. Von den aktuell im Bau befindlichen über 700 Wohnungen werden rund drei Viertel mit öffentlichen Fördermitteln errichtet. Gerade in Zeiten volatiler Zinsentwicklungen erhöhen wir hierdurch mit der Substitution von Kapitalmarktmitteln unsere Unabhängigkeit von der allgemeinen Zinsentwicklung. Diese Kombination aus sozialer Verantwortung und sicher kalkulierbaren Finanzierungsbedingungen stärkt unsere Position und sichert die Stabilität von Nachbarschaften durch eine ausgewogene Mischung von Einkommensgruppen und sozialen Milieus. Insgesamt wurden im Jahr 2023 in den Neubau und vergleichbare Umbauarbeiten (Dachausbau, Dachaufstockung, Baurechtschaffung) ca. 37,4 Mio. € investiert.

Kontinuierlich setzen wir auch unsere Großmodernisierungen fort, die sowohl der Verbesserung des Wohnkomforts, aber auch maßgeblich dem Klimaschutz dienen. Hierfür nehmen wir die gesetzlichen Fördermöglichkeiten vollumfänglich in Anspruch. Dazu gehören auch effizienzverbessernde Heizungserneuerungen, die unter Einbezug erneuerbarer Energien vorgenommen werden. Insgesamt wurden im Berichtsjahr 43 Mio. Euro in Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen investiert. Die sukzessive energetische Ertüchtigung verbessert einerseits die Klimabilanz der Wohnbau-Gruppe und stabilisiert auf der anderen Seite die Heizkosten für unsere Mieter, indem wir CO2-Umlagen einsparen und uns von den Preisschwankungen fossiler Energieträger unabhängig machen.

Auch die Kennziffern der Hausbewirtschaftung entwickelten sich äußerst zufriedenstellend. Die sehr gute Vermietbarkeit unserer Wohnungen zeigt sich auch in der wiederholt sehr niedrigen Leerstandsquote am Ende des Berichtsjahres von 0,51 % – gerade einmal 103 Wohnungen waren am Jahresletzten wegen Mieterwechseln oder Modernisierungsmaßnahmen vorübergehend unvermietet. Die Fluktuationsrate sank weiter auf rund 8 % und damit auf einen historisch niedrigen Wert. Hier spiegeln sich die angespannten Mietwohnungsmärkte wider – das Marktumfeld mit weitgehend hohen Neuvertragsmieten sorgt weiterhin für die rückläufige Tendenz der Kündigungsquoten. Die Entwicklung der Nettokaltmieten sichert vor allem die Investitionsfähigkeit der Wohnbau. So erhöhte sich das Sollmietenaufkommen im Berichtsjahr um 5,6 %; für den Mietanstieg ohne die Neuzugänge, also like for like, errechnen sich 3,1 %. Die Durchschnittsmiete überschritt mit 10,07 Euro/m² Ende Dezember 2023
erstmalig die 10-Euro-Grenze und lag um 4,2 % höher, als am Vorjahresstichtag.

Das Betriebsergebnis bewegte sich mit 76,9 Mio. Euro nahezu auf dem Niveau des Vorjahres. Hier machten sich unser aufgestocktes Programm für Einzel- und Großmodernisierungen sowie die gesetzlichen Auflagen zur Heizungseffizienz (hydraulische Abgleiche) in der Gewinn- und Verlustrechnung bemerkbar. Das Jahresergebnis blieb deshalb mit knapp 47,5 Mio. Euro nahezu konstant.

Die Wohnbau Service Bonn GmbH (WSB) spielt weiterhin eine zentrale Rolle bei der Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes der gesamten Wohnbau-Gruppe. Unsere konzerninterne Wohnanlagenbetreuung durch Hausmeisterdienstleistungen gewährleistet eine umfassende Betreuung der Immobilien und einen wohnortnahen Mieterservice. Aber die WSB macht noch viel mehr: Hervorzuheben ist insbesondere ihre Verantwortung für die Digitalstrategie der Wohnbau, die unerlässlich ist, um Prozesse zu optimieren, Mietern einen besseren Service zu bieten und in einem zunehmend digitalen Marktumfeld wettbewerbsfähig zu bleiben.

Daneben managt die WSB den gesamten Energieeinkauf der Wohnbau-Gruppe und optimiert den Versicherungsschutz für den Konzern.

Nur mit unseren 249 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern – einschließlich unserer 12 Auszubildenden – ist diese kontinuierliche Erfolgsgeschichte möglich. Neben dem laufenden Tagesgeschäft engagieren sich unsere Beschäftigten immer wieder in diversen Veränderungsprojekten. Die Wohnbau lebt auf diese Weise eine Kultur der laufenden Anpassung an sich verändernde Rahmenbedingungen.

Wir danken für Ihr Interesse an der Wohnbau-Gruppe und wünschen viel Freude beim Lesen unseres Geschäftsberichts 2023.