WIRTSCHAFTLICHES UMFELD UND GESCHÄFTSVERLAUF

Wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland

Die Wirtschaftsleistung verringerte sich gegenüber dem Vorjahr gemäß Statistischem Bundesamt leicht um -0,3 % (Vj. +1,8 %). Bei nachlassender Preisdynamik näherten sich die Verbraucherpreise im Jahr 2023 wieder dem Geldwertstabilitätsziel der Europäischen Zentralbank an. Unterjährig zeigte sich eine Abschwächung von 8,7 % im Januar auf einen Wert von 3,7 % im Dezember. Im Jahresdurchschnitt lag die Teuerungsrate bei 5,9 %. Hiermit fi el die Infl ationsrate geringer aus als im Jahr zuvor (2022: + 7,9 % bzw. nach Umstellung auf das neue Basisjahr 2020: + 6,9 %). Laut Statistischem Bundesamt zeigte sich im Jahresverlauf bei der Preisentwicklung für Energie ab März insgesamt eine Entspannung, mit deutlich geringeren monatlichen Teuerungsraten als zu Jahresbeginn und rückläufi ger Preisentwicklung im Oktober und November. Als Maßnahme zur baldigen Rückkehr auf das intendierte mittelfristige Infl ationsziel von 2,0 %, erhöhte die Europäische Zentralbank unterjährig den Leitzins in mehreren Schritten auf 4,5 %. 

Der Arbeitsmarkt zeigte sich anhaltend robust. Die Erwerbstätigkeit stieg 2023 sogar auf den bislang höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2023 von durchschnittlich 45,9 Millionen Erwerbstätigen erbracht (+0,7 % zum Vorjahr). Wachstumsimpulse für die Beschäftigung waren die Zuwande-rung ausländischer Arbeitskräfte sowie eine gesteigerte Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung. Trotz des merklichen Beschäftigungsaufbaus und dem zunehmenden Mangel an Fachkräften ist die schwache Kon-junktur nicht spurlos am Arbeitsmarkt vorüber gegangen. Die Arbeitslosenquote stieg gegenüber dem Vorjahr auf 5,7 % im Jahresdurchschnitt (+0,4 %).

Gemäß einer Schätzung des Statistischen Bundesamtes aus Januar 2024 lebten in Deutschland zum Jahresende 2023 rund 84,7 Millionen Menschen (+0,3 Mio.). Die Einwohnerzahl und damit der Bedarf an Wohnungen nimmt somit weiter zu.

Entwicklung im Immobiliensektor 

Für den Anstieg der bundesweiten Nettokaltmieten weist das Statistische Bundesamt im Jahresdurchschnitt ein Plus von 2,0 % aus (Vj. 1,9 %). Bei den Angebotsmieten war die Entwicklung dynamischer. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken e V. (vdp) weist in seinem Immobilienpreisindex zum 4. Quartal 2023 für Mehrfamilienhäuser einen Anstieg von 5,8 % bundesweit aus. Die Mietentwicklung zeige, dass Wohnraum in Deutschland weiterhin ein knappes Gut sei, insbesondere in Ballungsräumen. Angesichts gleichzeitig rückläufiger Wohnungsfertigstellungen sei mit einer weiteren Zunahme des Wohnraummangels und weiter steigenden Mieten zu rechnen. 

Die Baupreissteigerung für den Wohnungsneubau lag im Jahresmittel 2023 bei einem Plus von 8,5 % weiterhin auf hohem Niveau. Bei den Baukosten für Instandhaltungen an bestehenden Wohngebäuden hat sich die Preis-steigerung im Berichtsjahr mit 10,5 % zum Vorjahr gleichfalls nur leicht verringert. 

Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Gemäß einer Studie der Beratungsgesellschaft Ernst & Young Real Estate aus Januar 2024 erlitt der Immobilientransaktionsmarkt mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 29,3 Mrd. € das zweite Jahr in Folge deutliche Einbußen (‑56 %). Auch der Investmentmarkt für Wohnimmobilien ging im Jahr 2023 merklich zurück. So erreichte die Transaktionen bei Wohnportfolios ein Volumen von 6,5 Mrd. € (Vj. 12,8 Mrd. €).

Für Vermieter bleiben die fundamentalen Rahmenbedingen am Wohnungsmarkt wirtschaftlich vorteilhaft. Infolge steigender Bevölkerung führt der erschwerte Erwerb von Wohneigentum dazu, dass ein Teil der Nachfrage vom Kaufinteressenten in den Mietwohnungsmarkt umgeleitet wird. Auch die weiterhin geringen Baugenehmigungs‑ und Fertigstellungszahlen wirken positiv auf die Mietwohnungsnachfrage. Das Angebot kann den in den vergangenen Jahren entstandenen Nachfrageüberhang nach Wohnraum kaum befriedigen. Die regionalen Wohnungsmärkte zeigen sehr unterschiedliche Entwicklungstrends. Wachsende Städte und Re-gionen erleben eine schnell steigende Nachfrage nach Wohnraum und damit häufig verbundene Immobilienpreis‑ und Mietensteigerungen. Diese Nachfrage wird durch die Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgrößen der letzten Jahrzehnte noch verstärkt. Städte in strukturschwachen Regionen und vielfach ländliche Regionen 
in verschiedenen Teilräumen Deutschlands sind hingegen von Bevölkerungsverlusten und zunehmenden Woh-nungsleerständen, geprägt. 

Wohnbau-Gruppe

Die Geschäftsentwicklung der Wohnbau-Gesellschaften hat sich im Berichtsjahr positiv fortgesetzt. Die Miet-einnahmen kumulierten sich mit einem Anstieg um 9,58 Mio. € auf 181,55 Mio. €, womit die Prognose aus dem Vorjahres-Konzernlagebericht (180,3 Mio. €) übertroffen wurde. Das Vermietungsgeschäft erwies sich erneut als äußerst stabil mit einer ungebrochen hohen Nachfrage nach unseren Wohnraumangeboten.

Unser Kerngeschäft ist die langfristige und effiziente Bewirtschaftung des unternehmenseigenen Immobilien-bestands an derzeit 34 Standorten in Deutschland. Der Verwaltungsbestand umfasst insgesamt 20.302 Woh-nungen und 253 Gewerbeeinheiten, die mehrheitlich in Metropolregionen oder bedeutenden Universitätsstädten liegen. Als Bestandshalter mit langfristigem Horizont und mit Fokus auf Wohnimmobilien, wollen wir unser Im-mobilienportfolio nachhaltig bewirtschaften und an ausgewählten Standorten gezielt durch Bestandserwerbe er-weitern sowie wohnraumschaffende Neubau‑ und Nachverdichtungsbaumaßnahmen verjüngen. Bei den jüngst getätigten Immobilieninvestitionen im Neubaubereich haben wir unser Engagement im geförderten bzw. preis-gebundenen Bereich ausgebaut. Mit der Substitution von Kapitalmarktmitteln durch Fördergelder erhöhen wir unsere Unabhängigkeit von der allgemeinen Zinsentwicklung. Nach Ablauf der langjährigen Bindungsfristen von regelmäßig 20 bis 25 Jahren bieten sich zudem Mieterhöhungspotenziale.

Zum 31. Dezember 2023 weisen wir unter Berücksichtigung der Mietveränderungen aus den quantitativen Portfolioveränderungen und der gebotenen Mieterhöhungsmöglichkeiten eine um 4,2 % höhere Durchschnittsmiete von 10,07 €/m² in unserem Wohnungsbestand aus (Vj. 9,66 €/m²). Diesen jahresbezogenen Mietanstieg werten wir in Relation zum Anstieg der o.g. bundesweiten Nettokaltmieten gemäß Statistischem Bundesamt von 2,0 % als positiv.

Im Rahmen kontinuierlicher Verbesserungen unserer Mietraumangebote standen im Berichtsjahr erneut tech-nische Bau- und Erhaltungsarbeiten sowie Modernisierungsmaßnahmen im Fokus der Wohnbau (à Kapitel 3. Investitionen). Unserer Unternehmensstrategie folgend, sehen wir in regelmäßigen Instandsetzungen und Moder-nisierungen der Gebäude und Wohneinheiten die nachhaltige Chance, konstant hohe Wohnattraktivität anbieten zu können und den Gebäudebestand energetisch zu optimieren.

Im Berichtsjahr hat die Wohnbau erneut Projektankäufe im Rahmen von Forward Deals beurkundet. Diese Vor-haben in Düsseldorf umfassen die Errichtung von 60 und weiteren 29 öffentlich geförderten Wohnungen, für die eine 25-jährige Mietpreisbindung bestehen wird. Darüber hinaus erwarb die Gesellschaft ebenfalls per Forward Deal ein Neubauportfolio mit Objekten in Köln‑Riehl (88 Wohnungen) und Bonn‑Südstadt (39 Wohnungen). Sämtliche dieser Wohnungen entstehen mit öffentlicher Förderung und unterliegen einer 20‑jährigen Preisbin-dung. Durch diese öffentliche Förderung kann die Gesellschaft preisgebundene Wohnungen in beliebten groß-städtischen Lagen mit Rentabilitätsaussicht erwerben und auf diese Weise langfristig Wertpotentiale schaffen. Diese Potentiale können nach Ablauf der mehrjährigen Preisbindungen ausgeschöpft werden und so für ein sta-biles Wachstum sorgen. Weiterhin werten wir die getätigten Projektankäufe im Neubaubereich vor dem Hinter-grund generell verhaltener Baugenehmigungen in Großstädten als sehr positiv.

Auch im Jahr 2023 haben wir den Digitalisierungsgrad in der Verwaltung und Kundenbetreuung der Wohnbau-Gruppe weiterentwickelt. Bestimmende Projektarbeiten waren u.a. der unternehmensweite Rollout des Sharepo-ints, die Einführung eines Intranets für alle Mitarbeiter, Verbesserungen bei der elektronischen Datenübermittlung von mobilen Arbeitsplätzen an externe Dienstleister sowie die Programmierung und Einführung einer neuen Soft-ware zu technischen Prüfungen und zur Schadensbearbeitung von Versicherungsfällen. Zudem wurde die IT-Si-cherheit weiter erhöht durch fortwährende IT‑Sicherheitsbetrachtungen.

Im Berichtsjahr wurden in Begleitung von einem externen Partner die wesentlichen Grundlagen für die Umset-zung der Berichtspflichten aus der EU‑Richtlinie zur Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) und der Taxonomie-Verordnung geschaffen. Ab dem Geschäftsjahr 2025 ist der Wohnbau-Konzern hiernach zur Ver-öffentlichung einer nichtfinanziellen Erklärung in Form eines Nachhaltigkeitsberichts als Ergänzung des Lage-berichts verpflichtet. Als Basis für das künftige ESG‑Reporting wurden die für die Wohnbau und ihre Stakeholder wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen bereits identifiziert sowie eine Gap‑Analyse durchgeführt. Seitdem liegt der Fokus auf dem Aufbau eines CSRD‑konformen Reportings, welches die Offenlegungsanforderungen aus den Europäischen Standards für die Nachhaltigkeitsberichterstattung (ESRS) für die Bereiche Umwelt, Soziales und Governance umsetzt.